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Grundstück von privat kaufen: Das sollten Bauherren vor dem Kauf prüfen
Wer ein Grundstück von privat kauft, sollte vor einer verbindlichen Entscheidung insbesondere Eigentumsverhältnisse, Grundbuch, Bebaubarkeit, Erschließung, Baulasten, mögliche Altlasten und die vorhandenen Grundstücksunterlagen prüfen. Ebenso wichtig ist der Abgleich mit dem geplanten Haus. Der notarielle Kaufvertrag und rechtliche Fragen gehören in die Hände der dafür zuständigen Fachstellen.
Beim Gespräch mit Bekannten fällt plötzlich der Satz: „Bei uns im Ort verkauft jemand privat ein Baugrundstück.“ Kein Makler, kein großes Immobilienportal – vielleicht nicht einmal ein vollständiges Exposé.
Für Bauinteressenten kann das eine echte Gelegenheit sein. Manche Grundstücke werden zunächst im persönlichen Umfeld angeboten und erreichen den öffentlichen Markt gar nicht. Allerdings liegt die Informationsbeschaffung bei solchen Angeboten häufig stärker beim Interessenten.
Entscheidend ist nicht, ob ein Grundstück privat oder über einen Makler angeboten wird. Entscheidend ist, ob alle für Kauf und Hausbau wichtigen Informationen zuverlässig geklärt sind.
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Was bedeutet „Grundstück von privat kaufen“?
Bei einem privaten Grundstückskauf wird das Grundstück direkt vom Eigentümer beziehungsweise Verkäufer erworben. Ein Makler muss daran nicht beteiligt sein.
Wichtig ist die Abgrenzung: Ohne Makler bedeutet nicht ohne Notar. Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zum Erwerb oder zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet, muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden.
Der Begriff „privat“ beschreibt somit den Vertriebsweg – nicht die rechtlichen Anforderungen an den Eigentumswechsel.
Welche Vorteile kann ein Grundstückskauf von privat haben?
Die Vorteile eines privaten Grundstückskaufs:
Direkter Kontakt zum Eigentümer
Fragen zur Geschichte, Nutzung oder Umgebung des Grundstücks lassen sich unmittelbar besprechen. Langjährige Eigentümer kennen möglicherweise frühere Planungen, Besonderheiten des Geländes oder den Stand der Erschließung.
Kaufentscheidende Aussagen sollten trotzdem durch Unterlagen oder Auskünfte der zuständigen Stellen abgesichert werden.
Angebote außerhalb klassischer Immobilienportale
Private Grundstücksangebote entstehen häufig über persönliche Kontakte, Nachbarschaften, Empfehlungen, Kleinanzeigen oder soziale Netzwerke. Dadurch können Bauinteressenten auf Flächen stoßen, die noch nicht öffentlich vermarktet werden.
Möglicherweise keine Maklervergütung
Ist kein Makler beteiligt, fällt grundsätzlich auch keine Maklervergütung für dessen Vermittlungsleistung an. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass das Grundstück insgesamt günstig ist. Grundstückswert, Kaufnebenkosten und mögliche Zusatzkosten müssen weiterhin vollständig betrachtet werden.
Warum bei privaten Angeboten oft mehr Eigeninitiative gefragt ist
Ein privater Verkäufer kann hervorragend vorbereitet sein und alle wichtigen Unterlagen vorlegen. Das ist jedoch nicht immer der Fall. Manchmal gibt es lediglich eine Flurstücksnummer, eine ungefähre Größenangabe und mündliche Informationen.
Fehlende Unterlagen sind nicht automatisch ein Warnsignal. Sie zeigen zunächst, welche Informationen vor der Kaufentscheidung noch beschafft werden müssen. Dazu können Bebauungsinformationen, Erschließungsnachweise, Pläne oder Auskünfte über Baulasten und Altlasten gehören
Grundstück von privat kaufen – diese Punkte sollten geprüft werden
Prüfpunkt | Warum wichtig? | Mögliche Unterlage oder Auskunft | Wer kann weiterhelfen? |
Eigentumsverhältnisse | Nur verfügungsberechtigte Personen können wirksam verkaufen | Grundbuchauszug, Vollmachten | Notar, Grundbuchamt |
Grundbuch | Kann Rechte und Belastungen enthalten | Aktueller Grundbuchauszug | Notar, Grundbuchamt |
Größe und Grenzen | Beeinflussen Kaufgegenstand und Hausplanung | Flurkarte, Liegenschaftskarte, Vermessungsunterlagen | Katasteramt, Vermesser |
Bebaubarkeit | „Bauland“ sagt noch nichts über das konkrete Wunschhaus aus | Bebauungsplan, Bauvoranfrage, behördliche Auskunft | Bauamt, Planer |
Baulasten | Können Zufahrt, Abstandsflächen oder Nutzung betreffen | Baulastenauskunft | Bauaufsichtsbehörde |
Erschließung | Offene Anschlüsse oder Beiträge können Kosten verursachen | Beitragsbescheide, Leitungspläne, Auskünfte | Kommune, Versorger |
Altlasten | Frühere Nutzungen können Untersuchungen erforderlich machen | Altlastenauskunft, Gutachten | Bodenschutzbehörde, Fachgutachter |
Boden und Baugrund | Beeinflussen Gründung und Erdarbeiten | Baugrundgutachten | Geotechnisches Fachbüro |
Zufahrt | Die Erreichbarkeit muss tatsächlich und rechtlich gesichert sein | Lageplan, Grundbuch, Baulasten | Bauamt, Notar, Planer |
Wunschhaus | Haustyp und Grundstück müssen zusammenpassen | Vorplanung, Bebauungsplan, Lageprüfung | Hausbauunternehmen, Planer |
Kaufvertrag | Regelt Kaufgegenstand, Rechte und Pflichten | Vertragsentwurf | Notar, gegebenenfalls Fachanwalt |
CONTURA BAU GmbH / Town & Country Haus Lizenzpartner
Basierend auf 22 Bewertungen
Liebes Contura Bau - Team, fast genau ein Jahr nach Unterschrift durften wir letztes Weihnachten schon in unser Haus einziehen. Mit Herrn Meyer, der so zügig mit der Planung begonnen hat, und Herrn Groß als Bauleiter, der jederzeit für uns da war, wurden wir super beraten und begleitet. Vielen Dank für die spannende Bauzeit, für jederzeit offene Ohren, für gute Ideen und Lösungen und für tolle, regionale Firmen, mit denen Sie gemeinsam unser Zuhause gebaut haben!!!
Wir, Familie Dödtmann Danken Contura Bau. Ein besonderer Dank geht an Herrn Nils Meyer und der Auszubildenden Alya Geneberg die unsere Wünsche bei der Aufteilung der Räume berücksichtigt und umgesetzt haben, Herrn Marcel Albrecht der uns eine große Unterstützung war, damit wir überhaupt Baustrom und Wasser bekommen.(für Bauneulinge nicht einfach) Herr Dieter Meinke der immer jede Frage mit seiner langjährigen Erfahrung beantworten konnte und alles für uns koordiniert hat. Herr Eduard Truderung der ebenfalls immer für Fragen zur Verfügung stand und natürlich das Allround Talent Gern-Andrè Groß der für jede Kleinigkeit eine Lösung gefunden hat und Immer alles auf dem Schirm hatte. Natürlich auch jedem anderen der Contura Bau Familie der im Hintergrund mitgeholfen hat, damit wir nun in unserem neuen Zuhause glücklich werden dürfen. Einfach Danke. Danke, dass wir ein so tolles Bauunternehmen hatten, die es für uns so leicht gemacht haben. Wir wünschen Ihnen alles Gute und hoffen, dass Sie noch sehr lange Leute wie uns glücklich machen😊
Die Kaufberatung verlief sehr fair und professionell. Das gilt auch für die anschließenden Planungsgespräche, die sich durch eine hohe Kompetenz und eine sehr angenehme Atmosphäre auszeichneten. Die Bauausführung erfolgte überwiegend durch einheimische und bodenständige Firmen, die eine solide Arbeit abgeliefert haben. Es gibt bis heute keine Beanstandungen, was sicherlich auch auf den ausgereiften Haustyp zurück zu führen ist. Gemeldete Probleme wurden umgehend und kompetent erledigt. Ich fühle mich in dem schon im Standard gut ausgestatteten Haus sehr wohl und kann die Firma Contura Bau GmbH nur weiterempfehlen.
Ich fühlte mich zu jedem Zeitpunkt gut und umfassend beraten. Auf jegliche Fragen wurde freundlich und kompetent eingegangen. Die Kommunikation mit den Mitarbeitern erfolgte zeitnah. Ich würde mich jederzeit wieder für dieses Unternehmen entscheiden. Sehr empfehlenswert!
Wir haben uns über eine Stadtvilla informiert und waren sehr positiv beeindruckt. Der Verkäufer machte einen super kompetenten und sympathischen Eindruck, was sich vor allem durch die Antworten auf Fachfragen zeigte. Wir waren nun schon zwei Mal im Standort in Verden an der Bremer Str. Und hatten zwei verschiedene Ansprechpartner. 1x kurz nach der Eröffnung bei dem Geschäftsführer (glauben wir) und jetzt nochmals mit einem Verkäufer. Exzellent, Preis Leistung und Beratung waren super.
Schritt 1 – Gehört das Grundstück tatsächlich dem Verkäufer?
Ein freundliches Gespräch oder die Aussage „Das Grundstück gehört unserer Familie“ reicht für die Kaufabwicklung nicht aus. Zu klären ist unter anderem, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob mehrere Personen beteiligt sind.
Das Grundbuch enthält neben den Eigentumsangaben auch eingetragene Rechte und Belastungen. Die Einsicht ist allerdings nicht beliebig möglich: Nach § 12 Grundbuchordnung muss ein berechtigtes Interesse dargelegt werden. Interessenten sollten die Eigentums- und Grundbuchfragen deshalb über den vorgesehenen Weg und insbesondere mit dem beauftragten Notar klären.
Schritt 2 – Welche Grundstücksunterlagen liegen bereits vor?
Hilfreich sind insbesondere:
- Flur- oder Liegenschaftskarte
- Lageplan und Vermessungsunterlagen
- Bebauungsplan
- Informationen zur Erschließung
- Baulastenauskunft
- vorhandenes Bodengutachten
- Unterlagen zu früheren Planungen
- ein Grundstücksexposé, sofern vorhanden
Die Flurkarte zeigt beispielsweise Lage und Zuschnitt des Flurstücks. Ein Bebauungsplan enthält Vorgaben für die bauliche Nutzung. Erschließungsunterlagen können Hinweise auf vorhandene Anschlüsse und noch offene Beiträge liefern.
Eine ausführlichere Übersicht bietet der Ratgeber „Welche Unterlagen werden für die Grundstücksberatung benötigt?“
Schritt 3 – Ist das Grundstück wie gewünscht bebaubar?
Die Aussage „Das ist Bauland“ beantwortet noch nicht die Frage, ob dort genau das gewünschte Haus entstehen kann.
Zu prüfen sind beispielsweise Baufenster, Grundflächenzahl, Geschossigkeit, Dachvorgaben, Gebäudehöhe und Abstandsflächen. Auch Grundstücksbreite, Tiefe, Zufahrt und Himmelsrichtung beeinflussen die Planung.
Existiert kein Bebauungsplan, bedeutet das nicht automatisch, dass keine Bebauung möglich ist. Dann muss die planungsrechtliche Situation individuell beurteilt werden. Je nach Ausgangslage kann eine Bauvoranfrage zusätzliche Sicherheit schaffen.
Weitere Erläuterungen finden Sie in „Bebauungsplan verstehen: GRZ, GFZ, Baugrenze und Geschosse“.
Passt mein Wunschhaus zu diesem privaten Grundstücksangebot?
Ein Grundstück kann grundsätzlich bebaubar sein und trotzdem nicht zum gewünschten Haustyp passen.
Ein Bungalow benötigt wegen seiner eingeschossigen Bauweise häufig eine größere überbaubare Fläche. Eine Stadtvilla kommt unter Umständen mit einer kompakteren Grundfläche aus, setzt aber die zulässige Geschossigkeit und Gebäudehöhe voraus. Bei einer Einliegerwohnung können zusätzlicher Flächenbedarf und weitere Stellplätze relevant werden. Ein klassisches Einfamilienhaus lässt sich je nach Grundstückszuschnitt möglicherweise durch eine andere Grundrissvariante anpassen.
Bevor der Grundstückskauf verbindlich wird, sollte deshalb zumindest grundsätzlich feststehen, ob Hauswunsch und Grundstück zusammenpassen. Mehr dazu erklärt der Ratgeber „Passt mein Wunschhaus auf das Grundstück?“
Schritt 4 – Wie ist das Grundstück erschlossen?
Die Frage „Ist das Grundstück erschlossen?“ ist häufig zu ungenau. Besser ist es, einzeln zu klären:
- Ist eine öffentliche Zufahrt vorhanden?
- Wo liegen Wasser-, Abwasser- und Stromleitungen?
- Welche Telekommunikationsanschlüsse sind verfügbar?
- Reichen die Leitungen bis an das Grundstück?
- Wurden Erschließungsbeiträge bereits vollständig abgerechnet?
- Ist der Straßenausbau abgeschlossen?
- Welche Hausanschlüsse müssen noch hergestellt werden?
Erschließung und Hausanschlüsse sind nicht dasselbe. Auch bei einem als erschlossen angebotenen Grundstück können Kosten für die Leitungen vom öffentlichen Netz bis in das Gebäude entstehen.
Vertiefende Informationen bietet „Erschlossenes oder unerschlossenes Grundstück: Was bedeutet der Erschließungsstand?“
Schritt 5 – Gibt es Baulasten oder andere Nutzungsbeschränkungen?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Typische Beispiele sind Wege-, Abstands- und Vereinigungsbaulasten.
Welche Auswirkungen eine Eintragung auf das konkrete Vorhaben hat, muss im Einzelfall beurteilt werden. In Niedersachsen führen die zuständigen Bauaufsichtsbehörden das Baulastenverzeichnis; für eine verbindliche Auskunft ist die jeweils zuständige Stelle verantwortlich.
Schritt 6 – Was ist über die frühere Nutzung bekannt?
Private Eigentümer können wertvolle Hinweise zur Geschichte des Grundstücks geben. Sinnvolle Fragen lauten:
- Welche Gebäude standen früher auf der Fläche?
- Wurde das Grundstück gewerblich genutzt?
- Sind Teilflächen aufgefüllt worden?
- Gab es Tanks, Werkstätten oder Lagerflächen?
- Sind Bodenauffälligkeiten bekannt?
Die Aussage „Da war nie etwas“ ersetzt keine fachlich erforderliche Prüfung. In Niedersachsen führen die unteren Bodenschutzbehörden ein Verzeichnis altlastenverdächtiger Flächen und Altlasten. Auch Kaufinteressenten können bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse eine Auskunft beantragen, wie das Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie erläutert.
Schritt 7 – Gibt es Informationen zum Baugrund?
Ob ein Boden ausreichend tragfähig ist, lässt sich bei einer Besichtigung nicht zuverlässig erkennen. Liegt bereits ein Bodengutachten vor, sollte geprüft werden, auf welchen Bereich und welches Bauvorhaben es sich bezieht.
Fehlen belastbare Informationen, ist abhängig von Planungsstand und Grundstück zu klären, wann eine Baugrunduntersuchung durchgeführt werden sollte. Schwierige Bodenverhältnisse können unter anderem Bodenaustausch, besondere Gründungsmaßnahmen oder aufwendigere Erdarbeiten erforderlich machen.
Schritt 8 – Kaufvertrag nicht „privat per Handschlag“ abschließen
Auch bei einer direkten Einigung zwischen Käufer und Verkäufer muss der Grundstückskauf notariell beurkundet werden. Ein Handschlag, eine privatschriftliche Vereinbarung oder eine einfache Online-Zusage ersetzt den Notar nicht.
Der Notar klärt den Sachverhalt, gestaltet beziehungsweise prüft die rechtliche Umsetzung und belehrt die Beteiligten über die Tragweite des Geschäfts. Diese Grundpflichten ergeben sich aus § 17 Beurkundungsgesetz.
Contura prüft Grundstückskaufverträge nicht als Rechtsberater. Individuelle rechtliche Fragen gehören zum Notar und bei weitergehendem Beratungsbedarf gegebenenfalls zu einem Fachanwalt.
Welche Warnsignale sollten Bauinteressenten ernst nehmen?
Genaueres Hinsehen ist angebracht, wenn ungewöhnlicher Zeitdruck aufgebaut wird, wichtige Unterlagen nicht gezeigt werden sollen oder sämtliche Aussagen zur Bebaubarkeit nur auf Hörensagen beruhen.
Weitere Warnzeichen können unklare Grundstücksgrenzen, nicht nachvollziehbare Erschließungskosten oder Versprechen wie „Hier können Sie garantiert alles bauen“ sein.
Ein einzelner offener Punkt macht das Angebot nicht automatisch unseriös. Je wichtiger die ungeklärte Frage für Kaufpreis, Bebaubarkeit oder Gesamtbudget ist, desto eher sollte sie jedoch vor einer verbindlichen Entscheidung beantwortet werden.
Ist ein Grundstück ohne Makler günstiger?
Es kann günstiger sein, muss es aber nicht. Ohne Makler kann die Vergütung für eine Vermittlungsleistung entfallen. Der Grundstückswert sowie andere Kosten bleiben davon unberührt.
Weiterhin können beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Vermessung, Erschließung, Hausanschlüsse und grundstücksbedingte Zusatzarbeiten anfallen. Eine vollständige Übersicht bietet „Nebenkosten beim Grundstückskauf“.
Privatgrundstück gefunden – so gehen Sie sinnvoll vor
Als Orientierung bietet sich folgender Ablauf an:
- Grundstück und Verkäuferdaten aufnehmen.
- Vorhandene Unterlagen zusammentragen.
- Eigentumsverhältnisse und rechtliche Rahmenbedingungen klären lassen.
- Bebaubarkeit untersuchen.
- Erschließung und offene Kosten abfragen.
- Baulasten, Altlasten und Baugrund einordnen.
- Wunschhaus mit dem Grundstück abgleichen.
- Gesamtbudget aktualisieren.
- Auf dieser Grundlage über den notariellen Kauf entscheiden.
Je nach Grundstück können einzelne Prüfungen parallel erfolgen oder eine andere Reihenfolge sinnvoll sein.
Welche Rolle kann Contura bei einem privaten Grundstücksangebot übernehmen?
Contura unterstützt Bauinteressenten bei der baulichen und hausbezogenen Einordnung eines Grundstücks. Dabei geht es beispielsweise um die Fragen, ob der gewünschte Haustyp grundsätzlich zum Grundstück passt, welche Merkmale den Entwurf beeinflussen und welche Unterlagen für die weitere Hausplanung wichtig sind.
Auch alternative Hausvarianten und erkennbare Auswirkungen des Grundstücks auf das Gesamtbudget können betrachtet werden.
Contura tritt dabei nicht als Grundstücksmakler, Notar, Rechtsberater, Behörde, Vermesser oder Altlastengutachter auf. Die Hausberatung ergänzt die zuständigen Fachstellen um eine andere Perspektive: nicht, ob der Kaufvertrag rechtlich richtig ist, sondern ob Grundstück und geplantes Haus sinnvoll zusammenpassen.
Das gilt besonders für private Angebote, die in den Landkreisen Diepholz, Verden und Nienburg/Weser über persönliche oder lokale Kontakte entstehen.
Privatangebot und Hauswunsch prüfen: Sie haben ein Grundstück direkt von einem privaten Eigentümer angeboten bekommen? Contura betrachtet die vorhandenen Grundstücksinformationen gemeinsam mit Ihrem Hauswunsch und unterstützt Sie bei der baulichen Einordnung. Rechtliche, notarielle, gutachterliche und behördliche Prüfungen verbleiben bei den jeweils zuständigen Stellen.
Häufige Fragen zum privaten Grundstückskauf
Prüfen Sie insbesondere Eigentumsverhältnisse, Grundbuch, Grundstücksgrenzen, Bebaubarkeit, Erschließung, Baulasten, mögliche Altlasten, Baugrund und offene Kosten. Gleichen Sie das Grundstück außerdem vor einer verbindlichen Entscheidung mit Ihrem Wunschhaus ab.
Ja. Käufer und privater Eigentümer können direkt miteinander verhandeln. Der Grundstückskauf muss trotzdem notariell beurkundet werden.
Wenn kein Makler beteiligt ist, fällt grundsätzlich keine Maklervergütung für dessen Vermittlungsleistung an. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und weitere Grundstückskosten bleiben jedoch bestehen.
Wichtig sind unter anderem Flurkarte, Lageplan, Bebauungsinformationen, Grundbuchangaben, Baulastenauskunft, Erschließungsunterlagen und gegebenenfalls Vermessungs- oder Baugrundunterlagen.
Die Eigentumsverhältnisse ergeben sich aus dem Grundbuch. Da die Einsicht ein berechtigtes Interesse voraussetzt, sollte die Prüfung über das Grundbuchamt, den Verkäufer und insbesondere den beauftragten Notar erfolgen.
Maßgeblich sind der Bebauungsplan oder die sonstige planungsrechtliche Einordnung. Zusätzlich müssen Grundstücksmaße, Baufenster, Abstandsflächen und der konkrete Hausentwurf betrachtet werden.
Eine Baulastenauskunft ist für die Grundstücksbewertung wichtig, weil Eintragungen die Zufahrt, Abstandsflächen oder andere Bebauungsfragen beeinflussen können. Die konkrete Bedeutung muss durch die zuständigen Stellen beziehungsweise Fachleute beurteilt werden.
Erste Auskünfte erteilen die zuständigen Bodenschutzbehörden. Wenn ein Verdacht besteht oder weitergehende Untersuchungen notwendig sind, können qualifizierte Fachgutachter den Boden untersuchen.
Das lässt sich nicht für jedes Grundstück pauschal beantworten. Ob und wann eine Baugrunduntersuchung sinnvoll ist, hängt unter anderem von Grundstück, Planungsstand, vorhandenen Informationen und dem geplanten Gebäude ab.
Ja. Ein Grundstückskauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der direkte Kontakt zum Eigentümer ändert daran nichts.
Eine hausbauorientierte Betrachtung kann sinnvoll sein, wenn bereits ein konkreter Hauswunsch besteht. Sie ergänzt die rechtliche und behördliche Prüfung, ersetzt diese aber nicht.
Ein Grundstück von privat zu kaufen kann eine echte Chance sein – gerade dann, wenn interessante Bauplätze über persönliche Kontakte entstehen. Entscheidend ist jedoch nicht der Vertriebsweg, sondern die Qualität der Prüfung. Eigentum, Bebaubarkeit, Erschließung, mögliche Belastungen und der eigene Hauswunsch sollten geklärt sein, bevor aus einem interessanten Angebot eine verbindliche Kaufentscheidung wird.
